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史上“最嚴”住房租賃條例預計明年出台,租賃市場即將告別“野蠻生長”
09-18 15:15:17 來源:上游新聞-重慶晨報

9月2日,上海寓意公寓疑似暴雷,已解散所有工作羣;

9月1日,杭州適享公寓,捲款五六億,維權登記都排不上號;

8月27日,重慶滿城房產跑路,導致租客與房東維權,受害者達到近3萬人;

8月6日,成都巢客遇家暴雷,涉及房屋17000餘套,涉案金額上億元。

······

短短一個多月時間,成都、重慶、杭州、上海等地的租賃市場頻頻暴雷,“高收低租”、“長收短付”現象頻頻發生,長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題,嚴重影響了房屋租賃市場的正常發展和秩序。

為了有效規範市場秩序,推動租賃市場監管制度化,9月7日,住建部發布《住房租賃條例(徵求意見稿)》(下稱《意見稿》),並向全社會徵求意見,預計明年即將出台。據悉,徵求意見稿從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等多方面,對租賃市場的秩序進行規範,着重維護住房租賃當事人合法權益,構建穩定的住房租賃關係,其規範程度堪稱“史上最嚴”。

首部住房租賃領域條例性規範性文件,重點有哪些?

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在《意見稿》中,記者注意到核心內容有以下幾點:

1、裝修不得危及承租人的人身健康;

2、廚房、衞生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住;

3、租賃雙方不得單方面解除住房租賃合同,房主不得單方面提高或者降低租金;

4、就算你是房主,也不得擅自進入租賃住房;

5、出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人退租;

6、租賃合同必須網籤備案;

7、不得使用租金貸;

8、鼓勵長期租賃;

9、對房產經紀公司的租賃行為進行了更深入的規範;

10、嚴格處罰措施19條,違規出租個人最高罰5萬,企業最高罰50萬。

有業內人士表示,隨着我國住房租賃市場快速發展,房主、房屋中介、租户等房屋租賃各方呈現的種類和數量急速擴大,房屋租賃、房屋經紀等法律關係日趨複雜,過去只針對房東和租户的法律規定,已難以覆蓋對整個市場的指導和監管,近期頻頻暴雷的長租公寓嚴重影響了房屋租賃市場的正常發展,例如,在重慶發生的房屋託管“爆雷”事件中,房東租出了房子但是租金被託管企業捲走跑路,最慘的是剛出來的大學畢業生,他們好不容易借錢湊了一年的房租,結果到現在錢也交了,還要面臨被房東趕。

而住建部此次《意見稿》的發佈,進一步明確了針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為,能進一步規範和引導市場主體合法經營,引導行業健康發展。此外,也加強了對於行業准入企業的監管,建立租賃機構登記制度,要求企業進行備案,制定獎懲措施,明確了市場主體機構及從業人員行為的“紅線”,對於推動住房租賃市場監管的制度化、常態化將會起到很大的作用。

重慶萬科泊寓項目負責人劉金升表示,最近幾年,重慶的租賃市場發展得很快,但是同時也帶來了一些問題,從最開始的管家婆到如今的滿城,缺乏有效的監管措施讓行業“野蠻生長”化比較嚴重,像他們也經常和冠寓的內部人士互相交流一些行業內的問題,而本次出台的《意見稿》從多個方面對租賃市場劃下“紅線”,相信對於規範重慶的租賃市場將會起到良好的引導作用。

行業分化加劇,目前重慶長租市場發展現狀如何?

據數據顯示,2015-2020年,我國品牌長租公寓企業規模從100多萬間擴張到約1000萬間,完成固定資產投資約2000-3000億,涉及物業資產超過超過4萬億(按照每出租單位20平方米、單價2萬元/平方米估算),並出現了多家上市公司。其中,以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓為代表的集中式長租公寓,以及以自如、相寓為代表的分散式長租公寓迅速發展。截至2020年上半年,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前十。

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而在重慶,長租公寓市場的起步則要從2015年萬科在重慶石坪橋佈下萬科驛·西九,成為重慶長租市場發展的標誌性事件開始,當時其提出的提出“租金抵房款,房款抵租金”的創新舉措,衝擊了當時的租房市場。

隨後的2016年,龍湖宣佈正式涉足重慶長租市場,先後在龍湖源著、龍湖新壹城、龍湖伯樂街旗下三家商業體中佈局長租公寓品牌“冠寓”。

歷經數年發展,目前重慶長租公寓市場主要分為集中式和分散式兩種,集中式以龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領寓為代表,分散式則指的是其他長租公寓管理公司從業主手中租賃,簽訂長期租賃協議,再按照工廠化、標準化進行裝修對外出租的模式。

據悉,在集中式代表方面,重慶萬科泊寓項目負責人劉金升告訴記者,目前萬科泊寓全國在住房間突破12萬間,整體出租率突破90%,重慶已開業有西九、錦尚兩個項目,兩百多間房屋出租率為100%;而在龍湖冠寓方面,截止到 2020 年中,隨着龍湖冠寓業務規模的不斷增長,已經開業7.9萬間,單年上半年累計營收就達到了7.3 億元,同比增幅 63%,目前在重慶已開業的有5家,共計1084間,其中龍湖自持4家,共計1021間;另外,嘛嘛公寓也屬於開發商體系的長租公寓,所有公寓都是以集中式模式在管理,嘛嘛公寓在重慶區域分佈在:大學城、觀音橋、南坪、歇台子、陳家坪、七星崗、白馬凼等地,擁有1048套自有房源,606套集中式改建房源。除此之外,外地還有海南博鰲度假公寓,武漢、成都均有在建項目。

在分散式則以每客逸家等為代表,據悉,目前每客逸家在主城區的茶園、西永、空港、巴南等地擁有1000多套房,在裝的房源近300套。

對於最近長租公寓市場出現不少爆雷情況的原因,重慶龍湖地產副總經理、重慶冠寓總經理 羅政日前在接受採訪時表示,大量的人口流入帶來了巨大的租賃需求,相應的各城市租賃市場的容量也得到了進一步的擴大。而自“租購併舉”政策以來,短短几年,長租公寓行業已經經歷了風口、跑馬圈地、百花齊放,以及現在遇到的成長煩惱。但他們認為,這個行業,甚至萬事萬物的發展可能都是一條曲線,不是一帆風順的。可能目前有一些負面的聲音,但他們還是希望通過龍湖冠寓的努力,能夠給這個行業傳遞一些正能量。

對於未來的租賃市場發展,龍湖冠寓又是如何考慮的呢?

羅政認為,租房這件事,從最初的房東直租,到中介產業的形成和成熟,再到集中式品牌公寓,其實已經經歷了不少年頭。但市場上對於年輕人在居住環境及社羣品質方面強烈的消費升級意願,並沒有足夠的供應,房屋租賃的供需矛盾依然突出,市場仍處於起步階段,企業唯有把產品、運營和服務不斷優化,做到更好,走的更遠,這也是行業發展的重中之重。龍湖冠寓作為專注運營長租公寓的平台,一直把租客的安全和滿意的租住體驗,作為他們服務的目標。他們一定會積極參與,與各機構、平台攜手,聯合打造更多高質量、優價格的租房產品,提供給這些城市的青年人,讓他們去創造更多可能性。

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